Een vakantiehuisje aan zee, een appartement om te verhuren of de oude ouderlijke woning die je aanhoudt: een tweede woning spreekt veel mensen aan. Fiscaal pakt zo'n woning heel anders uit dan het huis waarin je zelf woont. Wie dat niet doorheeft, komt bij de aangifte voor verrassingen te staan.
De tweede woning zit in box 3
Je eigen woning valt in box 1, met de bijbehorende hypotheekrenteaftrek. Een tweede woning hoort daarentegen bij je vermogen in box 3. Dat heeft twee belangrijke gevolgen:
- Geen hypotheekrenteaftrek: de rente op een lening voor de tweede woning mag je niet aftrekken zoals bij je hoofdverblijf.
- Vermogensheffing: de waarde van de woning telt mee voor de belasting over je vermogen.
Hoe de waarde wordt bepaald
Voor een tweede woning wordt doorgaans uitgegaan van de WOZ-waarde. Heb je een schuld voor de aankoop, dan mag die onder voorwaarden in mindering komen op je box 3-vermogen, waardoor de heffing lager uitvalt. Het saldo van bezit min schuld is wat uiteindelijk meetelt.
Verhuur en extra regels
Verhuur je de woning, dan komt er meer bij kijken. De inkomsten zelf worden in box 3 in beginsel niet apart belast zoals loon, omdat daar het systeem van vermogensrendement geldt, maar er gelden wel aparte regels en lokale heffingen. Daarnaast krijg je te maken met gemeentelijke belastingen en soms toeristenbelasting. Verhuur via bemiddeling kan bovendien extra administratieve verplichtingen meebrengen.
Denk vooruit over de financiering
Omdat de rente niet aftrekbaar is, weegt de financiering zwaarder dan bij een eigen woning. Sommige mensen betalen daarom een tweede woning liever (deels) met eigen vermogen. Reken vooraf goed door wat de jaarlijkse lasten zijn: de vermogensheffing, het onderhoud, de verzekeringen en de lokale belastingen samen. Pas dan zie je of het rendement of het woonplezier opweegt tegen de kosten. Een tweede woning kan een mooie investering of een fijne plek zijn, maar reken jezelf niet rijk op basis van de regels die voor je hoofdverblijf gelden.